כמה שנות שכירות צריך כדי להגיע לשווי של דירה אחת?
מדד פשוט שמראה את הפער בין שוק הקנייה לשוק השכירות.
יחס מחיר/שכירות מודד כמה שנות שכירות נדרשות כדי "להגיע" למחיר של דירה ממוצעת.
זה אחד המדדים הכי ישירים להבנת הפער בין שוק השכירות לבין שוק הקנייה.
ככל שהמספר גבוה יותר — כך הפער בין שוק הקנייה לשוק השכירות גדול יותר.
מה מודד יחס מחיר/שכירות?
היחס בין מחיר דירה ממוצעת לבין דמי השכירות השנתיים של אותה דירה.
הנוסחה הפשוטה:
מחיר דירה ÷ שכירות שנתית = מספר שנות שכירות
שנות שכירות
שנות שכירות
איך יחס מחיר/שכירות השתנה לאורך זמן?
עלייה מתמשכת בעשור האחרון מראה שהשוק הולך ומתרחק מערך השכירות.
כשהפער בין שכירות לבין מחירי הדירות גדל — זה סימן שהמחירים אינם תואמים את התשואה הכלכלית שמניבה הדירה.
איך ישראל נראית ביחס לעולם?
בישראל — פי 2 מהממוצע העולמי המפותח.
במילים אחרות: השוק "מתומחר" הרבה מעבר למה ששוק השכירות יכול להצדיק.
מה המשמעות למשק בית?
כשנדרשות כ־39.6 שנות שכירות כדי לכסות מחיר דירה — משמעות הדבר היא שהבחירה "לקנות או לשכור" אינה כלכלית, אלא בעיקר פסיכולוגית.
במצב כזה:
- קנייה אינה נובעת מחיסכון — אלא מהנחה שהמחיר יעלה בעתיד.
- משקי בית מרגישים "חייבים לקנות" כדי לא להפסיד עליית ערך.
- השוק תלוי באמונה — לא בתשואה.
- זה סימן לשוק שמנותק מהשכירות, שמייצגת את הערך הכלכלי הריאלי של הדירה.
השוו בין שכירות לקנייה
קנייה מול שכירות
השוואה כלכלית: מה באמת עולה לכם הכסף?
הסכום שברשותכם כרגע (למשכנתא או להשקעה)
קנייה
שכירות
עלות שכירות נמוכה יותר
פער של ₪6,030 לחודש
הגדרות ופרמטרים לחישוב▼
השוואת תשואות השקעה
כמה כסף תעשו בכל אפיק השקעה? (רווח שנתי נטו)
מה אפשר ללמוד מהמדד?
יחס מחיר/שכירות אינו מנסה לנבא את עתיד השוק — הוא פשוט מראה עד כמה מחירי הדירות קשורים (או מנותקים) משוק השכירות.
בישראל, המדד גבוה באופן משמעותי ביחס לעולם.
זה אומר שהרבה מהביקוש לקנייה אינו נובע מכלכלה ריאלית — אלא מציפיות, פסיכולוגיה ואמונה ארוכת שנים במחירי נדל"ן עולים.