מקורות ונתונים
כל הנתונים באתר מבוססים על מקורות רשמיים ומוסמכים
מדדי בסיס
מחירים והכנסות בסיסיים
| מדד | ערך | מקור | עדכון |
|---|---|---|---|
מחיר דירה ממוצע | ₪2,242,900 | הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה | Q3 2024 |
שכר דירה חודשי ממוצע | ₪4,717 | הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה | Q4 2024 |
שכר דירה שנתי ממוצע ₪4,717 × 12 = ₪56,604 | ₪56,604 | שכ״ד חודשי × 12 חודשים = שכ״ד שנתי | 2024 |
שכר ממוצע ברוטו (חודשי) לשכיר ישראלי | ₪13,455 | הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה | Dec 2024 |
שכר ממוצע ברוטו (שנתי) ₪13,455 × 12 = ₪161,460 | ₪161,460 | שכר חודשי × 12 חודשים = שכר שנתי | 2024 |
מדדים מחושבים
| מדד | ערך | מקור | עדכון |
|---|---|---|---|
יחס מחיר דירה להכנסה ₪2,242,900 ÷ ₪161,460 = 13.9 שנים | 13.9 שנים | מחיר דירה ÷ שכר שנתי = שנות עבודה לקניית דירה | 2024 |
יחס מחיר לשכירות ₪2,242,900 ÷ ₪56,604 = 39.6 שנים | 39.6 שנים | מחיר דירה ÷ שכ״ד שנתי = שנות שכירות לכיסוי מחיר | 2024 |
אחוז הכנסה לדיור אחוז ההכנסה הפנויה שמוקדש לדיור (משכנתא או שכירות) | 33% - 42% | מרכז המחקר והמידע של הכנסת | Nov 2024 |
תשואת שכירות שנתית ₪56,604 ÷ ₪2,242,900 = 2.5% (תשואה ברוטו) | 2.5% | חישוב: שכירות שנתית ÷ מחיר דירה | 2024 |
ריביות ומשכנתאות
| מדד | ערך | מקור | עדכון |
|---|---|---|---|
ריבית בנק ישראל עודכן נובמבר 2024 | 4.25% | בנק ישראל | Nov 2024 |
ריבית על פיקדון בנקאי ממוצע ריבית פיקדון 6-12 חודשים | 4.20% | ביזפורטל - סקירת ריביות פיקדונות | Jul 2024 |
ריבית משכנתא לא צמודה (20-25 שנים) ריבית קבועה לא צמודה | 5.08% | מרכז למשכנתאות ופיננסים | 2024 |
ריבית משכנתא צמודה (20-25 שנים) ריבית קבועה צמודה למדד | 3.58% | מרכז למשכנתאות ופיננסים | 2024 |
תקופת משכנתא ממוצעת | 22-25 שנה | בנק ישראל | 2024 |
מגבלות והגבלות בנק ישראל
שיעורי צמיחה
| מדד | ערך | מקור | עדכון |
|---|---|---|---|
עליית שכר שנתית ממוצעת עלייה נומינלית ב-2024 | 5.1% | הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה | 2024 |
עליית שכירות שנתית ממוצעת שינוי שנתי 2023-2024 | 5.4% | הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה | 2024 |
יעד אינפלציה יעד רשמי | 1-3% | בנק ישראל | 2024 |
עליית מחירי דיור שנתית (ממוצע) ממוצע רב שנתי | כ-6% | עיבוד נתוני למ״ס | 2024 |
עליית שכר ריאלית (ממוצע) עלייה ריאלית ב-2024 | 1.9% | הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה | 2024 |
השוואות בינלאומיות
| מדד | ערך | מקור | עדכון |
|---|---|---|---|
נטל דיור בריא (המלצה) סטנדרט בינלאומי | עד 30% | OECD | 2024 |
יחס מחיר/הכנסה - ממוצע OECD מדד בסיס 2015=100 | ~100 נקודות | OECD | 2024 |
יחס מחיר/שכירות - ממוצע OECD מדד בסיס 2015=100 | ~120 נקודות | OECD | 2024 |
תשואת שכירות בריאה בשווקים מאוזנים | 4-6% | מקובל בינלאומית | 2024 |
נתונים מבניים
| מדד | ערך | מקור | עדכון |
|---|---|---|---|
אחוז קרקע בבעלות מדינה כולל קק״ל ורשות הפיתוח | 93% | חוק יסוד: מקרקעי ישראל | 2023 |
נתונים נוספים
| מדד | ערך | מקור | עדכון |
|---|---|---|---|
ירידת מחירים בארה״ב 2008 ירידה מהשיא לשפל | ~30% | S&P Case-Shiller Index | 2012 |
ירידת מחירים באירלנד לאחר המשבר הפיננסי ב-2008 | ~50% | CSO Ireland | 2013 |
ירידת מחירים ביפן ירידה במחירי הקרקעות בערים הגדולות | ~70% | Japan Real Estate Institute | 2005 |
תשואת S&P 500 (ממוצע) ממוצע שנתי 1957-2023 | 10.26% | S&P Official Data | 2024 |
תשואת אג״ח מדינה (10 שנים) תשואה לפדיון | 3.9% | Investing.com / TASE | 2024 |
אורך מחזור בשוק ההון ממוצע היסטורי | 5-7 שנים | NBER | 2024 |
נתונים היסטוריים - שכר ממוצע
שכר חודשי ממוצע ברוטו למשרת שכיר (עובדים ישראלים בלבד) - כלל המשק, במחירים שוטפים.
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - מחולל הלוחות
מתודולוגיה והערות:
שכר ממוצע: הנתונים מבוססים על פרסומי הלמ"ס והביטוח הלאומי לשכר ברוטו למשרת שכיר (ישראלים).
ממוצע שינוי שנתי (נומינלי): +3.22%
ממוצע שינוי שנתי (ריאלי): +1.44%iשינוי ריאלי = שינוי נומינלי פחות אינפלציה של אותה שנה
| שנה | שכר ממוצע (חודשי) | שכר שנתי | שינוי שנתי (נומינלי) | שינוי שנתי (ריאלי) |
|---|---|---|---|---|
| 2004 | ₪7,145 | ₪85,740 | - | - |
| 2005 | ₪7,324 | ₪87,888 | +2.5% | +0.1% |
| 2006 | ₪7,576 | ₪90,912 | +3.4% | +3.5% |
| 2007 | ₪7,749 | ₪92,988 | +2.3% | -1.1% |
| 2008 | ₪8,075 | ₪96,900 | +4.2% | +0.4% |
| 2009 | ₪8,131 | ₪97,572 | +0.7% | -3.2% |
| 2010 | ₪8,414 | ₪100,968 | +3.5% | +0.8% |
| 2011 | ₪8,768 | ₪105,216 | +4.2% | +2.0% |
| 2012 | ₪8,971 | ₪107,652 | +2.3% | +0.7% |
| 2013 | ₪9,212 | ₪110,544 | +2.7% | +0.9% |
| 2014 | ₪9,373 | ₪112,476 | +1.7% | +1.9% |
| 2015 | ₪9,576 | ₪114,912 | +2.2% | +3.2% |
| 2016 | ₪9,799 | ₪117,588 | +2.3% | +2.5% |
| 2017 | ₪10,109 | ₪121,308 | +3.2% | +2.8% |
| 2018 | ₪10,470 | ₪125,640 | +3.6% | +2.8% |
| 2019 | ₪10,782 | ₪129,384 | +3.0% | +2.4% |
| 2020 | ₪11,510 | ₪138,120 | +6.8% | +7.5% |
| 2021 | ₪11,795 | ₪141,540 | +2.5% | -0.3% |
| 2022 | ₪12,116 | ₪145,392 | +2.7% | -2.6% |
| 2023 | ₪12,863 | ₪154,356 | +6.2% | +3.2% |
| 2024 | ₪13,455 | ₪161,460 | +4.6% | +1.4% |
נתונים היסטוריים - מחירי דיור
מחיר דירה ממוצעת בישראל (מחושב לפי שינויי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס).
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מתודולוגיה והערות:
מחירי דיור (קנייה): הנתונים חושבו על בסיס המחיר הממוצע הידוע לשנת 2024 (כ-2.24 מיליון ש"ח) וחושבו לאחור בהתאם לאחוזי השינוי השנתיים הרשמיים של מדד מחירי הדירות של הלמ"ס. שנת 2025 מסומנת בכוכבית (*) הינה אומדן.
ממוצע שינוי שנתי (נומינלי): +7.31%
ממוצע שינוי שנתי (ריאלי): +5.46%iשינוי ריאלי = שינוי נומינלי פחות אינפלציה של אותה שנה
| שנה | מחיר ממוצע | שינוי שנתי (נומינלי) | שינוי שנתי (ריאלי) | הקשר / סיבה |
|---|---|---|---|---|
| 2004 | ₪531,727 | - | - | יציבות יחסית, התאוששות מאינתיפאדה |
| 2005 | ₪545,021 | +2.5% | +0.1% | צמיחה כלכלית, ירידה באבטלה |
| 2006 | ₪564,642 | +3.6% | +3.7% | מלחמת לבנון השנייה (השפעה מוגבלת) |
| 2007 | ₪601,344 | +6.5% | +3.1% | תחילת הורדת ריביות |
| 2008 | ₪681,323 | +13.3% | +9.5% | משבר עולמי, ריבית יורדת בחדות |
| 2009 | ₪831,215 | +22.0% | +18.1% | זינוק בביקוש, כניסת משקיעים |
| 2010 | ₪980,834 | +18.0% | +15.3% | שיא ברכישות משקיעים (29%) |
| 2011 | ₪1,122,075 | +14.4% | +12.2% | מחאת הדיור (האטה זמנית) |
| 2012 | ₪1,151,249 | +2.6% | +1.0% | הגבלות בנק ישראל על משכנתאות |
| 2013 | ₪1,206,509 | +4.8% | +3.0% | המשך עליות, ריבית נמוכה |
| 2014 | ₪1,270,454 | +5.3% | +5.5% | המתנה לתוכנית מע״מ 0 (לפיד) |
| 2015 | ₪1,353,034 | +6.5% | +7.5% | ביטול מע״מ 0, התפרצות ביקושים |
| 2016 | ₪1,459,924 | +7.9% | +8.1% | תוכנית מחיר למשתכן (כחלון) |
| 2017 | ₪1,499,342 | +2.7% | +2.3% | התקררות מסוימת בביקושים |
| 2018 | ₪1,484,349 | -1.0% | -1.8% | יציבות / ירידה קלה במחירים |
| 2019 | ₪1,546,692 | +4.2% | +3.6% | חזרה למגמת עלייה |
| 2020 | ₪1,608,560 | +4.0% | +4.7% | קורונה: עצירה קצרה ואז זינוק |
| 2021 | ₪1,819,282 | +13.1% | +10.3% | ריבית אפסית, שיא בביקושים |
| 2022 | ₪2,086,717 | +14.7% | +9.4% | אינפלציה עולה, תחילת העלאות ריבית |
| 2023 | ₪2,082,544 | -0.2% | -3.2% | ריבית גבוהה, מלחמת חרבות ברזל |
| 2024 | ₪2,242,900 | +7.7% | +4.5% | מחסור בעובדים, עליות באזורים בטוחים |
| 2025* | ₪2,265,000 | +1.0% | -2.2% | חוסר ודאות, מגמות מעורבות (הערכה) |
נתונים היסטוריים - מחירי שכירות
שכר דירה חודשי ממוצע (כלל ארצי, משוקלל).
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מתודולוגיה והערות:
מחירי שכירות: הנתונים לשנים המסומנות בכוכבית (*) הם אומדן (Estimate) המבוסס על המגמה הכללית ונתונים חלקיים, בשל היעדר נתון שנתי רציף ואחיד לכל התקופה בפרסומי הלמ"ס. שאר השנים מבוססות על פרסומים רשמיים.
ממוצע שינוי שנתי (נומינלי): +3.76%
ממוצע שינוי שנתי (ריאלי): +1.90%iשינוי ריאלי = שינוי נומינלי פחות אינפלציה של אותה שנה
| שנה | שכירות ממוצעת | שינוי שנתי (נומינלי) | שינוי שנתי (ריאלי) | הקשר / סיבה |
|---|---|---|---|---|
| 2004* | ₪2,300 | - | - | יציבות לאחר המיתון |
| 2005 | ₪2,398 | +4.3% | +1.9% | התאוששות כלכלית |
| 2006* | ₪2,450 | +2.2% | +2.3% | מלחמת לבנון השנייה (השפעה מוגבלת) |
| 2007* | ₪2,500 | +2.0% | -1.4% | יציבות טרום משבר |
| 2008 | ₪2,400 | -4.0% | -7.8% | השפעת המשבר העולמי |
| 2009 | ₪2,650 | +10.4% | +6.5% | זינוק בביקוש לאחר המשבר |
| 2010 | ₪3,135 | +18.3% | +15.6% | כניסת משקיעים לשוק |
| 2011 | ₪3,135 | +0.0% | -2.2% | מחאת הדיור (בלימת עליות) |
| 2012 | ₪3,287 | +4.8% | +3.2% | תיקון שוק והתאמות |
| 2013 | ₪3,600 | +9.5% | +7.7% | ריבית נמוכה מעודדת ביקושים |
| 2014 | ₪3,700 | +2.8% | +3.0% | המתנה לתוכנית מע״מ 0 |
| 2015* | ₪3,750 | +1.4% | +2.4% | יציבות לאחר הבחירות |
| 2016* | ₪3,800 | +1.3% | +1.5% | העלאת מס רכישה למשקיעים |
| 2017* | ₪3,850 | +1.3% | +0.9% | השפעת תוכנית מחיר למשתכן |
| 2018 | ₪3,915 | +1.7% | +0.9% | המשך ביקושים קשיחים |
| 2019 | ₪3,948 | +0.8% | +0.2% | עלייה מתונה ויציבה |
| 2020 | ₪4,052 | +2.6% | +3.3% | קורונה: ביקוש לדירות מרווחות |
| 2021* | ₪4,200 | +3.7% | +0.9% | התאוששות מהירה מהקורונה |
| 2022* | ₪4,300 | +2.4% | -2.9% | תחילת אינפלציה והעלאות ריבית |
| 2023 | ₪4,477 | +4.1% | +1.1% | גלגול עלויות ריבית לשוכרים |
| 2024 | ₪4,717 | +5.4% | +2.2% | מלחמה, ביקוש מצד מפונים |
| 2025* | ₪4,900 | +3.9% | +0.7% | מחסור בהיצע, המשך השפעות מלחמה |
נתונים היסטוריים - אינפלציה
שיעור האינפלציה השנתי (מדד המחירים לצרכן).
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מתודולוגיה והערות:
אינפלציה: נתוני מדד המחירים לצרכן (שינוי שנתי) על פי פרסומי הלמ"ס. שנים המסומנות בכוכבית (*) הן אומדן או תחזית.
ממוצע אינפלציה שנתית: 1.82%
| שנה | אינפלציה שנתית | מדד מצטבר (מ-2004) |
|---|---|---|
| 2004 | 1.2% | +1.2% |
| 2005 | 2.4% | +3.6% |
| 2006 | -0.1% | +3.5% |
| 2007 | 3.4% | +7.0% |
| 2008 | 3.8% | +11.1% |
| 2009 | 3.9% | +15.4% |
| 2010 | 2.7% | +18.6% |
| 2011 | 2.2% | +21.2% |
| 2012 | 1.6% | +23.1% |
| 2013 | 1.8% | +25.3% |
| 2014 | -0.2% | +25.1% |
| 2015 | -1.0% | +23.8% |
| 2016 | -0.2% | +23.6% |
| 2017 | 0.4% | +24.1% |
| 2018 | 0.8% | +25.1% |
| 2019 | 0.6% | +25.8% |
| 2020 | -0.7% | +24.9% |
| 2021 | 2.8% | +28.4% |
| 2022 | 5.3% | +35.2% |
| 2023 | 3.0% | +39.3% |
| 2024* | 3.2% | +43.8% |
| 2025* | 3.2% | +48.4% |
מילון מושגים
יחס מחיר/הכנסה (Price to Income)
מדד בסיסי לנגישות דיור, המראה כמה שנות עבודה מלאות נדרשות לרכישת דירה ממוצעת. מחושב על ידי חלוקת מחיר הדירה הממוצע בשכר השנתי הממוצע. ככל שהמספר גבוה יותר, כך הדיור פחות נגיש למשקי בית ממוצעים.
דוגמה:
אם דירה עולה 2.24 מיליון ש"ח והשכר השנתי הוא 161,460 ש"ח, היחס הוא 13.9 שנים.
יחס מחיר/שכירות (Price to Rent)
מדד להערכת שווי יחסי בין קנייה לשכירות. מראה כמה שנות שכירות נדרשות כדי 'לכסות' את מחיר הדירה. ככל שהמספר גבוה יותר, כך קנייה פחות כדאית כלכלית ביחס לשכירות.
דוגמה:
אם דירה עולה 2.24 מיליון ש"ח והשכירות השנתית היא 56,604 ש"ח, היחס הוא 39.6 שנים.
תשואת שכירות (Rental Yield)
התשואה השנתית שמניבה דירה מהשכרתה, מבלי להתחשב בעליית ערך. מחושב על ידי חלוקת השכירות השנתית במחיר הדירה. מדד מרכזי לכדאיות השקעה בנדל״ן להשכרה. תשואה נמוכה מצביעה על מחירים גבוהים ביחס להכנסות מהשכרה.
דוגמה:
אם דירה עולה 2.24 מיליון ש"ח והשכירות השנתית היא 56,604 ש"ח, התשואה היא 2.5%.
נטל דיור (Housing Burden)
אחוז ההכנסה החודשית שמוקדש להוצאות דיור - בין אם משכנתא או שכירות. מדד מרכזי לרווחה כלכלית של משקי בית. מעל 30% נחשב עומס משמעותי, ומעל 40% נחשב עומס כבד שעלול לפגוע ביכולת לחסוך ולנהל חיים תקינים.
דוגמה:
אם משפחה מרוויחה 20,000 ש"ח בחודש ומוציאה 8,000 ש"ח על דיור, נטל הדיור הוא 40%.
מינוף (Leverage)
שימוש בהלוואה (משכנתא) לרכישת נכס. מאפשר לרכוש נכס בעלות נמוכה יותר, אך מגדיל גם את הסיכון. בעת עליית מחירים, המינוף מגדיל את התשואה, אך בעת ירידת מחירים הוא מגדיל את ההפסד.
LTV (Loan to Value)
יחס ההלוואה לשווי הנכס, המבוטא באחוזים. בישראל, בנק ישראל מגביל את ה-LTV ל-75% לדירה ראשונה (כלומר, הון עצמי מינימלי של 25%) ול-50% לדירה להשקעה. בפועל, הבנקים נוטים להיות שמרניים יותר ודורשים הון עצמי גבוה יותר.
דוגמה:
אם דירה עולה 2 מיליון ש"ח וה-LTV הוא 75%, המשכנתא המקסימלית היא 1.5 מיליון ש"ח.
PTI (Payment to Income)
יחס ההחזר החודשי של המשכנתא להכנסה החודשית, המבוטא באחוזים. בנק ישראל מגביל את ה-PTI ל-50% מההכנסה, אך בפועל הבנקים נוטים להגביל ל-35-40% כדי להבטיח יכולת החזר. מדד מרכזי להערכת יכולת המשפחה לעמוד בהחזרי המשכנתא.
דוגמה:
אם משפחה מרוויחה 20,000 ש"ח בחודש וההחזר החודשי הוא 7,000 ש"ח, ה-PTI הוא 35%.
בועת נדל״ן
מצב שבו מחירי נדל״ן מנותקים מהכלכלה הריאלית - כלומר, מההכנסות, מהשכירויות ומהתשואות. בועה נוצרת כאשר המחירים עולים בעיקר בגלל ציפיות לעליית מחירים עתידית, ולא בגלל שיפור ביכולת הכלכלית של הקונים או בעליית התשואות. בועות נוטות להתפוצץ או להתקזז עם הזמן.
תיקון שוק (Correction)
ירידת מחירים שמחזירה את השוק לאיזון עם הכלכלה הריאלית. תיקון יכול להיות הדרגתי (ירידה איטית לאורך שנים) או חד (ירידה חדה ומהירה). תיקון שוק הוא תהליך טבעי שמתרחש כאשר המחירים התרחקו מדי מהיכולת הכלכלית של הקונים.
היצע מול ביקוש
היחס בין כמות הדירות הזמינות למכירה (היצע) לבין כמות הקונים הפוטנציאליים (ביקוש). כאשר הביקוש עולה על ההיצע, המחירים נוטים לעלות. כאשר ההיצע עולה על הביקוש, המחירים נוטים לרדת. זהו אחד הכוחות המרכזיים שקובעים את מחירי הנדל״ן.
שינוי נומינלי לעומת ריאלי
שינוי נומינלי הוא השינוי במחירים או בהכנסות במונחים כספיים גרידא. שינוי ריאלי הוא השינוי הנומינלי פחות האינפלציה. השינוי הריאלי מראה את השינוי בכוח הקנייה האמיתי. לדוגמה, אם השכר עלה ב-5% והאינפלציה הייתה 3%, השינוי הריאלי הוא 2%.
תשואה ריאלית
התשואה לאחר ניכוי האינפלציה. תשואה ריאלית מראה את השיפור האמיתי בכוח הקנייה. לדוגמה, אם נכס הניב תשואה של 6% והאינפלציה הייתה 3%, התשואה הריאלית היא 3%.
מגבלות הנתונים
- ⚠️הנתונים מייצגים ממוצעים ארציים - יש פערים גדולים בין אזורים
- ⚠️מחירי דירות חדשות שונים ממחירי יד שנייה
- ⚠️הנתונים לא כוללים עלויות נלוות (מס, עו״ד, שיפוץ)
- ⚠️שכר דירה ממוצע לא משקף את כל סוגי הדירות
- ⚠️נתונים היסטוריים מחו״ל לא בהכרח רלוונטיים לישראל
- ⚠️המחשבונים מבוססים על הנחות שעשויות לא להתממש
קישורים חשובים
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ״ס)
אתר הלמ״ס החדש - מקור רשמי לנתוני מחירי דירות, שכר דירה, הכנסות והוצאות משקי בית
www.cbs.gov.il ←
מחולל מחירים ומדדי מחירים - למ״ס
כלי אינטראקטיבי לחיפוש וניתוח נתוני מחירים ומדדי מחירים היסטוריים
www.cbs.gov.il ←
OECD - נתונים
מאגר נתונים בינלאומי להשוואות - יחס מחיר/הכנסה, מחיר/שכירות, ומדדים כלכליים נוספים
www.oecd.org ←
נדל״ן - רשות מקרקעי ישראל
מידע על עסקאות נדל״ן, מחירי דירות לפי אזורים, ונתוני שוק הנדל״ן בישראל
www.nadlan.gov.il ←
Global Property Guide
השוואת שווקי נדל״ן ברחבי העולם - תשואות שכירות, מחירי נדל״ן, מדדי מחירים, ומשכנתאות ב-80+ מדינות
www.globalpropertyguide.com ←
הבהרה חשובה
הנתונים המוצגים באתר נאספו ממקורות רשמיים ומוסמכים. עם זאת, ייתכנו טעויות, פערים או הבדלים במתודולוגיה. האתר אינו מהווה ייעוץ מכל סוג שהוא. לפני קבלת החלטות כלכליות, יש לבדוק את הנתונים העדכניים במקורות הרשמיים ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים.
השוואת בועות נדל״ן עולמית 🌍
ארה״ב
אירלנד
ספרד
יפן
הולנד
שוודיה
* הנתונים הינם הערכות המבוססות על ממוצעים ארציים או אזורי ביקוש (במקרה של בועות מקומיות כמו טוקיו). הנתונים נועדו להמחיש סדרי גודל ומגמות ואינם מהווים ייעוץ השקעות.